De feiten en het geschil

De minister van I&W heeft ten gunste van het Waterschap Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna: ‘het hoogheemraadschap’) een gedoogplichtbeschikking (BP) opgelegd aan eiseres. Op grond van de beschikking is eiseres gehouden om op haar percelen de aanleg en instandhouding van een transportleiding te gedogen. Eiseres stelt dat haar grond door de oplegging van de gedoogplicht in waarde is verminderd en schakelt voor de begroting van die waardevermindering een adviesbureau in. Het hoogheemraadschap kan zich niet vinden in de schadebegroting van eiseres, hetgeen zij onderbouwt met een contra-expertise.

De vraag die partijen en hun deskundigen uiteindelijk verdeeld houdt, is of de gronden van eiseres moeten worden gewaardeerd op basis van de huidige agrarische waarde of dat juist rekening moet worden gehouden met mogelijk lucratievere (toekomstige) bestemmingen die een waarde verhogend effect hebben, de zogenaamde verwachtingswaarde.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat voor het antwoord op de vraag of sprake is van een verwachtingswaarde moet worden aangeknoopt bij de regels uit het onteigeningsrecht. Dit wil zeggen dat aan gronden een verwachtingswaarde toekomt, indien een redelijk handelend koper bij het bepalen van de koopprijs rekening zou houden met de verwachtingen. Daarvoor zullen de verwachtingen voldoende reëel en concreet moeten zijn.

De rechtbank benadrukt dat ook andere verwachtingen dan wijzigingen in het bestemmingsplan kunnen worden betrokken, zolang die verwachtingen maar dusdanig concreet zijn dat redelijk handelende partijen in het vrije verkeer daar bij hun prijsonderhandeling rekening mee zouden houden. De ‘maatman’ is dus die van de redelijk handelende koper en diens gerechtvaardigde verwachtingen.

In onderhavige zaak leidde bovenstaande maatstaf tot de conclusie dat er geen verwachtingswaarde aan de gronden werd toegekend. Relevant daarvoor was dat het geldende bestemmingsplan geen lucratieve wijzigingsmogelijkheden bevatte en dat eiseres ook niet had gewezen op andere concrete omstandigheden op basis waarvan verwacht kon worden dat de grond een lucratieve wijziging zou ondergaan.

Relevantie voor de praktijk

Dit vonnis laat zien dat de uitgangspunten zoals die in het onteigeningsrecht gelden met betrekking tot de verwachtingswaarde ook gelden ten aanzien van gedoogplichtbeschikkingen. Dit ligt ook voor de hand; in beide gevallen gaat het namelijk om een waardering van de werkelijke waarde vóór en ná een schadeveroorzakende gebeurtenis.

Bepalend voor de verwachtingswaarde is of een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer daar in de koopprijs rekening mee zou houden. De verwachtingen kunnen betrekking hebben op het ter plaatse geldende bestemmingsplan, maar dit is niet noodzakelijk. Noodzakelijk is dat de verwachtingen voldoende concreet en reëel zijn.

Meer weten?

Wilt u meer weten over gedoogplichten en/of over de verwachtingswaarde bij een gedoogplichtbeschikking? Neem dan contact op met Jessica de Roos of één van onze andere specialisten.